Několik poznámek k obvyklé ceně a tržní hodnotě

Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/1997 Sb. ve znění zákona č. 121/2000 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.

Význam slova „obvyklý“ je podle Slovníku spisovné češtiny „běžný, pravidelně se opakující, odpovídající zvyku“. Chodíme-li nakupovat potraviny, víme, jaká je jejich obvyklá cena, neboť jejich cena nebude sice ve všech obchodech stejná, ale bude se pohybovat obvykle v nějakém relativně malém cenovém rozpětí. Pokud se stane, že čerstvý rohlík stojí jeden den v jednom obchodě neuvěřitelných 0,50 Kč, není to ovšem jeho obvyklá cena, když víme, že obvykle stojí 1,50 Kč. Chceme-li si koupit automobil nějaké značky, ať nový nebo ojetý, obejdeme několik prodejen nebo autobazarů, koupíme si inzertní noviny a víme, jaká je obvyklá cena automobilu, který bychom si rádi pořídili. Provedli jsme totiž analýzu trhu. A to je odpověď na otázku, jak se zjišťuje obvyklá cena . Právě a jedině takovou analýzou trhu a nijak jinak . Obvyklá cena existuje pouze u zboží, s kterým se běžně obchoduje. Je to cena běžná, pravidelně se opakující a odpovídající zvyku v daném místě a čase. Proto ji analýzou trhu můžeme odhadnout s poměrně velkou přesností nebo s malým rozptylem od průměrné hodnoty.

Znalce oceňujícího nemovitosti však může problém obvyklé ceny někdy dost potrápit, zvláště když ji po něm vymáhají soudy nebo jiné orgány a hrozí přitom pokutou 50 000 Kč, pokud ji znalec přesně nestanoví do 30 dnů. Předpokládají, že jim znalec vypočítá jedno přesné číslo. Nemají totiž zřejmě ani ponětí, že obvyklou cenu nemovitostí nelze stanovit, ale jen odhadnout, a to jen tam, kde se právě obchoduje s prakticky zcela shodnými nebo velmi podobnými nemovitostmi. Co má ale znalec udělat, když je po něm žádáno stanovení obvyklé ceny nějaké nemovitosti, která je široko daleko jediná svého druhu? V takovém případě obvyklá cena neexistuje, neboť v daném místě a čase se s obdobnými nemovitostmi běžně neobchoduje. Znalec by tedy měl napsat, že v tomto případě obvyklá cena neexistuje. Může se pouze pokusit o odhad tržní hodnoty, avšak takový odhad by neměl prohlašovat za obvyklou cenu. Může dodat, že jím odhadnutou tržní hodnotu lze podle jeho názoru považovat za hodnotu, která je v souladu s dobrými mravy. Určitě se takový dodatek bude líbit.

Pro ujasnění terminologie je nezbytné vysvětlit základní pojmy, především rozdíl mezi pojmy cena a hodnota. Jejich definice je převzata z mezinárodních standardů pro oceňování.

Cena je pojem používaný pro částku, která je požadovaná, nabízená nebo zaplacená za zboží nebo službu. Je historickým faktem , ať už je zveřejněna nebo uchovávána v soukromí. Cena je konkrétní vyjádření určité pevně dané částky, tedy je přesným číslem . Podle zákona č. 526/1990 Sb. je cenou peněžní částka sjednaná při nákupu a prodeji zboží nebo vytvořená pro oceňování zboží, dalšího majetku a majetkových práv k jiným účelům.

Hodnota je ekonomický pojem týkající se peněžního vztahu mezi zbožím a službami, které lze koupit, a těmi, kdo je kupují a prodávají. Hodnota není faktem, ale odhadem ohodnocení zboží a služeb v daném čase podle konkrétní definice hodnoty. Nelze tudíž hovořit o přesném čísle , ale pouze o možném optimálním rozpětí, o vzájemných srovnatelných relacích či o pravděpodobných limitech v závislosti na tom, z jakých hledisek, za jakých podmínek a k jakému účelu je hodnota zkoumána.

Tržní hodnota nemovitostí je většinou definována jako hodnota, jíž je s největší pravděpodobností možno dosáhnout v dané době a v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně a legálně jednajícím kupujícím a prodávajícím s vyloučením působení mimořádných faktorů (prodej v tísni, nekalá soutěž apod.), tedy bez zřetele na individuální či jiné zájmy, vybočující z běžné praxe. Přitom se předpokládá, že oběma stranám jsou známa všechna relevantní fakta o předmětu prodeje, jednají tedy se znalostí věci, obezřetně a bez donucení.

Cena obecná byla ustáleným pojmem v soudní praxi desítky let. V současné době se místo ní většinou používá pojem cena obvyklá , kterou do právních předpisů zavedl zákon č. 151/1997 Sb. Můžeme tedy říci, že pojmy cena obecná a cena obvyklá jsou synonyma. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Tato cena je tudíž hodnotovým ekvivalentem vyjádřeným v penězích umožňujícím podle místních podmínek obstarání obdobné věci, tedy v praxi zpravidla aritmetickým průměrem realizovaných prodejů nebo vybudování staveb, které jsou stejné nebo srovnatelné v daném místě a čase. Protože úroveň obecné ceny je v podstatě odrazem zprůměrovaných dohodnutých cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří apod., jak se utvářejí v určité lokalitě a za určitých časově proměnlivých podmínek, nemůžeme ji chápat ani jako fixní údaj, ani jako jednoznačné hledisko vyjádřené naprosto přesným číslem, peněžní částkou. Způsob, jakým se dojde k úsudku o hladině obvyklé (obecné) ceny, sám o sobě ukazuje na přibližnou povahu této cenové kategorie.

Podle současných mezinárodních standardů pro oceňování se vžil názor, že dřívější pojem "obecná cena nemovitostí" , která se dnes nahrazuje pojmem „obvyklá cena“, odpovídá současnému pojmu "tržní hodnota nemovitostí". To jistě platí tam, kde se s obdobným majetkem obchoduje, a proto tam existuje obvyklá cena. V případě, kdy se v daném místě a čase s obdobným majetkem neobchoduje, a tedy tam neexistuje ani trh s takovým majetkem, nemůže tam existovat ani obvyklá cena, neboť k obvyklé ceně lze dospět pouze na základě analýzy trhu. To ovšem neznamená, že majetek v takovém místě a čase nemá žádnou hodnotu. Proto pokud se domníváme, že „obvyklá cena“ a „tržní hodnota“ jsou synonyma, měli bychom si tento názor trochu opravit.

 

Tržní cena čili kupní cena je pevná částka neboli cena , která byla v daném místě a čase za určitou nemovitost skutečně zaplacena. Tuto cenu nelze v žádném případě předem vypočítat, lze ji pouze dodatečně zjistit z kupní smlouvy.

Z výše uvedeného výkladu tedy vyplývá, že znalec může pouze na základě analýzy trhu odhadnout buď obvyklou cenu, pokud tam existuje trh, nebo se pokusit odhadnout tržní hodnotu nemovitostí, pokud tam trh neexistuje. V žádném případě však nelze obvyklou cenu ani tržní hodnotu stanovit jako nějaké přesné číslo. Analýza trhu je nepochybně jednodušší, avšak velmi často řešíme případy, kdy trh právě s těmi našimi nemovitostmi v daném místě a čase neexistuje, nebo jsou tržní ceny nezjistitelné. Pak zbývá jen pokus o odhad tržní hodnoty pomocí ekonomického hodnocení.

 

Úkolem ekonomického hodnocení je vypracovat expertízu o tržní hodnotě staveb a pozemků pomocí ekonomických metod. Je však nutné zdůraznit, že každou nemovitost lze prodat jen za tolik, za kolik ji je někdo ochoten koupit, a to bez ohledu na to, jaká hodnota byla sebedokonalejšími vědeckými metodami nebo jejich kombinací s použitím aritmetických nebo vážených průměrů stanovena.

Tržním oceněním se tedy neurčuje absolutní hodnota nemovitostí, ale interpretuje se chování kupujících na trhu ve vztahu k dané nemovitosti. Jde tedy o subjektivní názor vykonstruovaný na základě dostupných informací k datu zpracování posudku. Proto také platnost takového posudku je omezena jen na krátké časové období max. 6 měsíců. Zjištění kapitálové hodnoty předpokládá shromáždění mnoha podrobných údajů a formulování úsudku o návratnosti investice jako předehry pro nezbytné matematické výpočty k provedení ocenění, které je však jen přesným zpracováním odhadnutých údajů. Každá samostatná nemovitost je jedinečná, i když co do podoby se od přilehlé nemovitosti nedá odlišit - zaujímá jiné místo a může mít i odlišnou cenu ovlivněnou třeba i osobní oblibou.

Při odhadu tržní hodnoty lze zpravidla využít pouze nákladový způsob ocenění a u nemovitostí, které jsou pronajaty nebo kde je alespoň reálná možnost pronajmutí, lze použít i výnosový způsob ocenění. Pokud nemovitosti nejsou pronajaty a neexistuje ani reálná možnost jejich pronajmutí, je výnosová hodnota nulová, avšak tržní hodnota ještě nemusí být nulová. Porovnávací způsob zde neuplatníme, neboť se používá při analýze trhu pro odhad obvyklé ceny. Pokud jsme totiž již odhadli obvyklou cenu, nepotřebujeme se již zabývat odhadem tržní hodnoty, neboť obvyklá cena je v tomto případě tržní hodnotou.

 

Ing. Jindřich Kratěna, CSc.
Ústav teoretické a aplikované mechaniky
Akademie věd České republiky
190 00 Praha 9, Prosecká 76